《星岛》记者 钟凯 广州报道

近期，影帝、投资口碑出众的“发哥”周润发，其名下的香港山顶独栋洋房再度下调售价。这套位于太平山顶传统豪宅核心区、加列山道48号阳光花园（SunshineVilla）的单号独立屋挂牌近四年持续遇冷，累计降价高达6000万港元。

作为香港顶豪的核心地标，太平山顶历来是商界名流、演艺大咖的置业首选。金庸、周星驰、周润发等文艺界知名人士，均在此布局过物业或地皮；来自内地的马化腾、马云，深圳祥祺集团主席陈红天、鹏瑞集团主席徐航、京基集团“二代”陈家荣等一众内地企业家，也纷纷入局山顶豪宅。

这其中，周润发于2010年9月斥资1.28亿港元买入上述洋房，实用面积2547平方呎（约283平方米），实用呎价约5.03万港元，一度创下阳光花园历史成交最高纪录。该物业最大亮点是附带2000平方呎（约222.22平方米）巨型花园及700平方呎（约77.78平方米）天台，并前临香港南区无敌海景。

▲图源：中原地产

周润发为阳光花园洋房完成全屋装修后，多年来未用于自住或出租，物业状态近乎全新。2022年10月起，该物业正式挂牌入市，初始标价2.2亿港元，但市场反应冷淡。2024年底，物业降价至1.95亿港元，如今最新叫价降至1.6亿港元，对应呎价约6.28万港元。短短一年半时间内，其累计降价6000万港元，整体降幅约27%。

值得注意的是，该房源门槛较高，并非普通买家或地产中介可随意预约看房，严苛的筛选条件，也进一步缩小了潜在客群范围。在同地段行情方面，阳光花园共拥有10栋洋房，早已于1996年入伙，近年来市场上罕有成交。

据了解，周润发作为资深投资客，目前在香港持有至少7项分布于山顶、九龙塘及西贡等传统豪宅地段的物业或地皮，总市值至少超过10亿港元。2026年4月，他才以750万港元出售持有约31年的西半山坚道嘉景台一套三房单位，预计获利358万港元。而在价值更高的山顶豪宅上，他始终还未能成功套现。

与“发哥”遭遇相似的还有其他豪宅投资者。2025年4月，被誉为亚洲顶豪的MountNicholson项目D座一套4房分层单位以总价3亿港元成交，折合呎价6.5万港元，据市场预测，原业主持有接近8年加上购买时的“辣税”，预计亏损2.1亿港元或近半。

不仅如此，MOUNTNICHOLSON另有两套打通单位最初挂牌价8.9亿港元，于2026年4月降至6.73亿港元，降幅达24.4%。6月初消息也显示，京基集团“二代”陈家荣名下MountNicholson相连单位以5.5亿港元易主，相较于2017年5.93亿港元的购入价，持有9年账面减少约4330万港元。

在这些案例背后，当前，香港豪宅市场正呈现结构性分化，进入冷热割裂时代：一边是一手顶豪成交爆发，金额大幅攀升；另一边则是楼龄偏高的传统二手豪宅持续降价承压。

中原地产数据显示，扣除内部转让个案，2026年上半年香港山顶南区共录得121宗一、二手豪宅买卖成交，实际上同比增长了72.9%，已创下近5年新高；涉及成交金额高达151.38亿港元，同比增加165.2%，创近8年新高，豪宅交投爆升，反映顶级购买力已全面回归。

中原地产高级资深营业董事何兆棠表示，山顶南区的内地买家仍占约7成，名牌家族置换或长线资产配置的本地客占约2成。此外，受战争及外围金融市场波动影响，香港物业避险吸引力提升，欧洲资金亦重返香港市场，占比约1成。

不过，据何兆棠预计，山顶南区一手豪宅价格仍将稳步上升约5%-10%，二手洋房市场却将维持平稳发展。

对此他解释，一方面，二手洋房市场目前房源仍然充裕，消化速度相对缓慢，加上业主仅轻微收窄议价空间，价格短期内缺乏大幅上升动力；另一方面，内地买家较倾向于购入一手全新豪宅洋房，同时部分买家因为家庭结构转变而逐步由传统洋房转向大平层豪宅，令二手洋房价格预计保持平稳。

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